Immobilienübertragung zu Lebzeiten – Was ist dabei zu beachten?

Immer wieder und aus unterschiedlichen Gründen übertragen Eltern auf ihre Kinder Immobilien. Am häufigsten erfolgt die Übertragung zur steuerlichen Optimierung (z.B. mehrfache Ausnutzung der Schenkungsteuerfreibeträge) oder zur Reduzierung von Pflichtteilsansprüchen. Die Übertragung ist in vielen Fällen auch sinnvoll, sollte aber wohlüberlegt und gut umgesetzt sein.
Der Überlasser sollte sich im Vorfeld u.a. mit folgenden Fragestellungen befassen: Wird durch die Überlassung die Altersvorsorge gefährdet? Stehen Kosten und Nutzen im Verhältnis? Sollen Rückübertragungsrechte vereinbart werden? Sollen Wohnungs- oder Nießbrauchrecht vereinbart werden?
Erfolgt die Übertragung vor allem um Pflichtteilsansprüche zu reduzieren, muss beim Vorbehalt von Rechten genau geprüft werden, ob gleichwohl das Ziel der Pflichtteilsreduzierung erreicht wird. Grundsätzlich gilt für Schenkungen die 10-Jahresfrist. D.h. binnen 10 Jahren nach der Schenkung wird die Schenkung für die Ermittlung von Pflichtteilsergänzungs- oder Pflichtteilsrestansprüchen dem Nachlass hinzugerechnet. Dabei gilt das Prinzip der Abschmelzung; jedes Jahr wird die Schenkung mit 10 % weniger dem Nachlass hinzugerechnet. Dazu ein einfaches Beispiel: Wird eine Immobilie mit einem Wert von 100.000,00 € übertragen, wird diese nach 2 Jahre noch mit 80.000,00 €, nach 5 Jahren noch mit 50.000,00 € berücksichtigt, usw. Behält sich der Überlasser jedoch Rechte bei der Überlassung vor, kann es sein, dass die 10-Jahresfrist nicht läuft. In der Folge ist dann die Immobilie trotz Schenkung mit dem vollen Wert zu berücksichtigen.
Es empfiehlt sich daher bereits bei der Überlegung, ob eine Immobilie übertragen werden soll, eine fachkundige Beratung.