Wasserschaden zwischen Notartermin und Übergabe der Immobilie: Wer zahlt?
Die Freude über eine neu erworbene Immobilie kann schnell getrübt sein, wenn zwischen Beurkundung des Kaufvertrags und der Übergabe der Immobilie ein Schaden eintritt – zum Beispiel ein Wasserschaden.
Grundsätzlich beruhigend ist, dass eine etwaig bestehende Wohngebäudeversicherung mit dem Eigentumsübergang auf den neuen Eigentümer übergeht, § 95 VVG. Hierdurch sollen Deckungslücken vermieden werden, zum Beispiel dadurch, dass der Alt-Eigentümer seine Versicherung bereits beendet und der Neu-Eigentümer noch keine Versicherung abgeschlossen hat.
Für den hier behandelten Wasserschaden zwischen Notartermin und Übergabe gilt es allerdings, die rechtlichen Besonderheiten zu kennen, um nicht ungewollt Schiffbruch zu erleiden. Denn zum einen kann der neue Eigentümer die Versicherungsansprüche nicht ohne Weiteres geltend machen; vielmehr wird der Versicherer in vielen Fällen eine Vollmacht des Alt-Eigentümers/-Versicherungsnehmers verlangen.
Die spannende Frage ist insoweit, wer ist für den Wasserschaden bzw. die Klärung mit der Versicherung zuständig. Grundsätzlich tritt der Erwerber kraft Gesetzes (§ 95 VVG) an die Stelle des Veräußerers in die aus dem Versicherungsverhältnis nach der Veräußerung „sich ergebenden“, das heißt entstehenden Rechte und Pflichten eines Versicherungsnehmers, ein. Daraus folgt: Die nach der Veräußerung „sich ergebenden“ Rechte und Pflichten eines Versicherungsnehmers entstehen in der Person des Erwerbers, insbesondere die ab der Veräußerung entstehende Prämienzahlungspflicht und der Anspruch auf die Versicherungsleistung für einen nach der Veräußerung eintretenden Versicherungsfall. Die Rechte und Pflichten eines Versicherungsnehmers, die vor der Veräußerung entstanden sind, sind in der Person des Veräußerers entstanden, insbesondere die Pflicht zur Zahlung der bis zur Veräußerung fällig gewordenen Prämien und der Anspruch auf die Versicherungsleistung für einen vor der Veräußerung eingetretenen Versicherungsfall (BGH VersR 2016, 1564; OLG Schleswig NJW-RR 1989, 280, 283; LG Düsseldorf VersR 2017, 97 f.) Dies gilt auch, wenn der Versicherungsfall im Zeitraum zwischen schuldrechtlichem Verpflichtungsgeschäft und Vollzug durch Übereignung der Sache eintritt, da der Tatbestand der Veräußerung dann noch nicht erfüllt ist.
Insofern ist für den Wasserschaden zwischen Notartermin und Übergabe noch der Verkäufer zuständig. Dieser muss sich um die Regulierung des Schadens kümmern.
Zugegebenermaßen klingt dies alles recht theoretisch und praktisch nicht so bedeutsam. Solange der Versicherer anschließend zahlt, wird es wohl auch recht theoretisch bleiben. Problematisch wird diese Thematik aber dann, wenn der Versicherer sich beispielsweise auf eine teilweise Leistungsfreiheit beruft und die Versicherungsleistungen kürzt. Üblich sind Kürzungen um mindestens 50%. Dies könnte zum Beispiel dann der Fall sein, wenn es sich um einen Frostschaden handelt, der unter Umständen deswegen eingetreten ist, weil die Rohre während des Leerstands des Gebäudes nicht abgesperrt und entleert waren. Hierzu ist der Versicherungsnehmer nämlich in aller Regel verpflichtet.
Mit anderen Worten: dem Erwerber der Immobilie wird ein Fehler des Verkäufers zum Verhängnis, weil er dazu führen kann, dass der Erwerber auf einem Großteil des Wasserschadens sitzen bleibt.
Vor diesem Hintergrund kommen dem Gewährleistungsrecht und dem Inhalt des notariellen Kaufvertrags besondere Bedeutung zu. Üblicherweise wird bei gebrauchten Immobilien die Gewährleistung ausgeschlossen. Es sollte aber darauf geachtet werden, dass von dem Gewährleistungsausschluss solche Schäden und Mängel nicht erfasst sind, die zwischen der Beurkundung des Kaufvertrags und der Übergabe eintreten, soweit sie nicht auf dem normalen Gebrauch der Sache beruhen. Dann nämlich ist der Verkäufer verpflichtet, dem Käufer die Kaufsache im vereinbarten Zustand, im Zweifel also ohne Wasserschaden, zu verschaffen. Tut er dies nicht, kann der Käufer den Kaufpreis mindern, vom Kaufvertrag zurücktreten und/oder Schadensersatz verlangen, so dass die Folgen eines solchen Wasserschadens beim Verkäufer verbleiben. Dies ist letztlich auch fair, weil dieser ja letztlich den Fehler gemacht hat, der zur Kürzung des Versicherers geführt hat.
