Täuschungsbedingter Vertragsabschluss? Vorsicht vor Angaben in einem Exposé!
Dr. Britta Bradshaw erläutert, welche Bedeutung Angaben in einem Exposé zukommen und was Sie berücksichtigen müssen.
Bei dem Verkauf einer Immobilie beauftragen Eigentümer häufig Makler mit der Käufersuche. Im Auftrag des Verkäufers erstellt der Makler ein Exposé, in dem das Grundstück beschrieben wird.
Das Exposé ist in der Regel nicht Gegenstand des Kaufvertrages; im Kaufvertrag wird meist die Haftung des Verkäufers für Mängel ausgeschlossen. Welche rechtliche Qualität haben jedoch Angaben in einem Exposé bei einem Immobilienkaufvertrag, wenn die Angaben mit den tatsächlichen Gegebenheiten nicht übereinstimmen? Der BGH (Urt. v. 25.01.2019, Az.: V ZR 38/18) hatte einen Fall zu entscheiden, bei dem die Errichtung von Pferdeboxen Streitgegenstand war.
Im Exposé hieß es:
„Es besteht die Erlaubnis, zwei bis drei Pferdeboxen auf dem hinteren Grundstücksteil zu errichten…“.
Im Kaufvertrag wurde ein umfassender Haftungsausschluss für Mängel vereinbart. Zusätzlich wurde festgehalten:
„Die Zulässigkeit einer weiteren Bebauung oder bestimmten Verwendung gehört nicht zur vereinbarten Beschaffenheit des Grundbesitzes…“
Im Nachhinein stellte sich heraus, dass eine Baugenehmigung für die Errichtung von Pferdeboxen nicht vorlag; diese wurde auch im Nachhinein nicht erteilt. Die Käufer traten sodann vom Kaufvertrag zurück und verlangten Kaufpreisrückzahlung und Schadensersatz.
Der BGH stellte zunächst fest, dass es sich bei der fehlenden Genehmigungsfähigkeit der Pferdeboxen um einen Mangel handelt. Fraglich war jedoch, ob die Parteien die Bebaubarkeit mit Pferdeboxen aufgrund des Exposés als Beschaffenheit vereinbart hatten. Dies wurde verneint: Bei einem Grundstücksexposé handelt es sich um so genannte öffentliche Äußerungen, die sich der Verkäufer zurechnen lassen muss und die die Eigenschaft einer Sache bestimmen. Dies gilt jedoch dann nicht, wenn soweit die Vertragsparteien eine abweichende Beschaffenheit des Kaufobjekts vereinbart haben. Dies war hier der Fall; im Kaufvertrag wurde die Bebaubarkeit explizit ausgenommen.
In der vorliegenden Sache kam es allerdings dennoch zu einer Haftung des Verkäufers, denn dieser hatte nach Ansicht des Gerichts die fehlende Genehmigungsfähigkeit arglistig verschwiegen. Arglistig im Sinne von § 444 BGB handelt bei einer Täuschung durch Verschweigen eines offenbarungspflichtigen Mangels, wer einen Sachmangel mindestens für möglich hält und gleichzeitig weiß oder damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Vertragsgegner den Sachmangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte. Das Gericht nahm eine Täuschung durch Unterlassen an. Die im Exposé aufgestellte Behauptung „ins Blaue hinein“, eine Erlaubnis liege vor, begründete deshalb den Vorwurf des bedingten Vorsatzes.
Es lohnt sich also als Verkäufer wie auch als Käufer genau hinzuschauen und zu entscheiden, welche Aspekte im Kaufvertrag Berücksichtigung finden sollten.
