Stromzähler als zwingendes Gemeinschaftseigentum
Die Abgrenzung von Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum ist nicht immer einfach.
Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum
Bei der Aufteilung von Grundstücken in Wohnungseigentum ist immer wieder fraglich, welche Bereiche zum Gemeinschaftseigentum gehören und welche Bereiche als Sondereigentum einer bestimmten Wohnung zugeordnet sind.
Die Abgrenzung ist manchmal nicht ganz einfach, zumal das derzeit gültige Gesetz nur eine allgemeine Definition enthält.
Abgrenzung
Gemeinschaftliches Eigentum gem. § 1 Abs. 5 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) sind das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. Bei einer kleinen Wohnungseigentumsanlage, z.B. bei einem Doppelhaus, erscheint dies dennoch einfach. Was aber, wenn in einem Kellerraum des Doppelhauses der Stromzähler für das gesamte Gebäude eingebaut ist?
In dem Beschluss des OLG München (v. 25.5.2020 – 34 Wx 263/18) ging es konkret um einen Tausch von Kellerräumen in einer größeren Anlage. Ein Kellerraum, in dem ein Stromzähler eingebaut war, sollte Sondereigentum werden, also einer einzelnen Wohnung als Eigentum zugeordnet werden. Das Gericht stellte mit Verweis auf § 5 Abs. 2 WEG klar, dass dieser Wunsch nicht umsetzbar ist.
Kein Sondereigentum an Kellerräumen in denen sich ein Stromzähler befindet
Nach § 5 Abs. 2 WEG können Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, nicht Gegenstand von Sondereigentum sein, selbst wenn sie sich im Bereich der in Sondereigentum stehenden Räume befinden sollten. Dies gilt nach dem Sinn der Vorschrift nicht nur für Anlagen oder Einrichtungen, sondern auch für die Räume selbst. Sie stehen zwingend im gemeinschaftlichen Eigentum, wenn ihr Zweck darauf gerichtet ist, der Gesamtheit der Wohnungseigentümer einen ungestörten Gebrauch ihrer Wohnungen und der Gemeinschaftsräume zu ermöglichen und zu erhalten. Die trifft für Räume zu, die zur
Bewirtschaftung und Versorgung der Wohnungen und des Gemeinschaftseigentums dienen, weil sich in ihrem Bereich z.B. die zentralen Zähl-, Schalt-, Sicherungs- oder Beschickungseinrichtungen der
gemeinschaftlichen Wasser-, Wärme- und Energieversorgungsanlagen des Gebäudes befinden. Die Einräumung von Sondereigentum an Räumen, die z.B. gemeinschaftliche Zähler enthalten, ist nur möglich, wenn der Raum selbst nicht ausschließlich demselben Zweck wie die Anlage/dem Zähler dient. Ist hingegender Raum in den Anwendungsbereich von § 5 Abs. 2 WEG einbezogen, ist eine Zuordnung des Raums zum Sondereigentum unwirksam.
Da die Eigentümer zu den Elektrozählern immerwährenden grundsätzlichen Zugang haben müssen, dient der Raum, in dem Hausanschluss und Elektrozähler angebracht sind, demselben Zweck wie die Anlage selbst und kann daher nicht im Sondereigentum stehen.
Vor allem beim Neubau -auch von kleineren Einheiten- ist demnach darauf zu achten, dass gemeinschaftliche Einrichtungen auch in gemeinschaftlich genutzten Räumen liegen.
