Kündigung der Gebäudehaftpflichtversicherung: Informationspflicht des Verkäufers?
Beim Kauf einer Immobilie bleibt die Gebäudehaftpflichtversicherung üblicherweise bestehen. Der Käufer hat nach Eigentumsumschreibung ein Sonderkündigungsrecht.
Üblicherweise versichern Grundstückseigentümer ihr Gebäude gegen Schäden, wie z.B. Feuer, Sturm etc. Diese so genannte „Gebäudeversicherung“ geht nach dem Versicherungsvertragsgesetz auf den Käufer eines Grundstücks über.
Versicherung geht auf Käufer über
Diesem steht dann ein Kündigungsrecht innerhalb eines Monats nach Eigentumsumschreibung zu. Was ist aber, wenn eine solche Versicherung nicht besteht oder während der Kaufvertragsabwicklung beendet wird? In dem vom Bundesgerichtshof zu entscheidenden Fall (BGH v. 20.03.2020 V ZR 61/19) bestand bei Vertragsschluss eine Gebäudeversicherung. Dieser Umstand wurde jedoch zwischen Käufer und Verkäufer nicht besprochen.
Kündigung durch die Versicherungsgesellschaft nach Abschluss des Kaufvertrages
Die Versicherung wurde seitens der Versicherungsgesellschaft gekündigt. Im Zeitpunkt der Beendigung der Versicherung war der Besitz bereits auf die Käufer übergegangen; das Eigentum war noch nicht umgeschrieben. Die Käufer erlangten von der Beendigung der Versicherung keine Kenntnis und wurden ein paar Wochen später mit einem Unwetterschaden an dem Dach des Hauses konfrontiert.
Käufer verlangt Schadensersatz für Unwetterschaden vom Verkäufer, zu Recht?
Die Käufer verklagten den Verkäufer auf Schadensersatz, da er sie nicht über die Beendigung der Versicherung informiert hatte. Zu Recht? Der BGH verneinte die Informationspflicht. Grund war, dass die Existenz der Versicherung bei Vertragsschluss nicht besprochen wurde.
Grundsatz: Der Verkäufer muss den Käufer nicht über Kündigung informieren!
Grundsätzlich stellte der BGH zu diesem Thema fest: Der Verkäufer eines bebauten Grundstücks muss den Käufer nicht darüber unterrichten, dass im Zeitpunkt des Vertragsschlusses keine Gebäudeversicherung besteht. Auch über eine nach Vertragsschluss aber vor Übergabe erfolgte Beendigung der Versicherung ist keine Aufklärung nötig. Anderes gilt nur, wenn der Verkäufer vor oder bei Abschluss des Kaufvertrages ausdrücklich erklärt, dass eine Versicherung bestehe. Wenn diese dann vor Übergabe beendet wird, ist der Verkäufer zur Aufklärung verpflichtet.
Fazit: Käufer sollten sich umfassend über eine bestehende Gebäudeversicherung und eine mögliche Beendigung informieren. Eine Kopie des Versicherungsscheins sollte ausgehändigt werden. Verkäufer sollten den Käufer darüber informieren, ob eine Versicherung besteht und schon eine Beendigung veranlasst wurde.
