Immobilienkaufvertrag: Eigenleistung als Arglist?
Hohe Anforderungen an den Nachweis
Immer wieder kommt es nach Immobilienkaufverträgen im Nachhinein zu Streitigkeiten über Mängel. Die Käufer meinen dann häufig, dass der Verkäufer Mängel arglistig verschwiegen habe. Die Anforderungen an das Vorliegen von Arglist sind jedoch hoch: In dem von dem OLG Düsseldorf (v. 4.12.2018 – I – 24 U 216/17) zu entscheidenden Fall hatte die Käuferin einer Immobilie Mängelgewährleistungsansprüche gegen die Verkäufer geltend gemacht.
Sie bzw. ihr Ehemann hatten im Jahr 2013 ein Haus erworben, welches sie mehrfach besichtigt hatten. In dem notariellen Kaufvertrag wurden Ansprüche wegen Sachmängelgewährleistung ausgeschlossen, was bei einem Kauf von und durch Privatpersonen durchaus üblich ist.
Ein Haftungsausschluss greift nicht bei Arglist
Ein derartiger Haftungsausschluss gilt allerdings nicht bei arglistigem Verschweigen eines Mangels. Die Verkäufer hatten ihrerseits das Haus im Jahr 2008 gekauft und kurz nach Einzug eindringende Feuchtigkeit im Keller festgestellt. In Eigenleistung durch die Verkäufer wurden die Feuchtigkeit beseitigt und Abdichtungsmaßnahmen vorgenommen. Nach Einzug durch die Käuferin stellte diese Feuchtigkeitserscheinungen im Keller fest.
Die Käuferin und Klägerin behauptete, die Kellerwände wären bei Besichtigung mit Möbeln zugestellt gewesen und außerdem seien die Eigenleistung durchgeführten Maßnahmen offensichtlich mangelhaft. Hierauf hätten die Beklagten hinweisen müssen.
Auf Schäden ist nur hinzuweisen, wenn der Verkäufer für möglich hält, dass die Ursache nicht behoben wurde
Das Landgericht und das Berufungsgericht haben die Klage abgewiesen. Arglistiges Verhalten der Beklagten (Verkäufer) konnte nicht festgestellt werden. Das OLG Düsseldorf hat dazu ausgeführt: „Auf in der Vergangenheit aufgetretene Schäden braucht ein Veräußerer nur dann hinzuweisen, wenn er es zumindest für möglich hält, dass die Schadensursache nicht ordnungsgemäß und nachhaltig behoben wurde. […]“
Eine Hinweispflicht der Beklagten darauf, dass die Arbeiten in Eigenleistung durchgeführt wurde, sah das Gericht nicht. Die Qualität einer Arbeit in Eigenleistung hänge vor allem von den persönlichen Qualifikationen ab und sei keiner generellen Bewertung zugänglich. Die Beklagten hatten im konkreten Fall dargelegt, dass die feuchten Stellen nach den Trocknungsarbeiten immer wieder kontrolliert hätten.
Vorsatz erforderlich
Es bleibt also bei den allgemeinen Grundsätzen zur Arglist: Ein Verkäufer muss nur dann über in der Vergangenheit liegende Mängel aufklären, wenn er den Verdacht hat, dass die Mängelbeseitigung nicht erfolgreich gewesen ist. Arglist bedeutet demnach nicht das bloße fahrlässige Verschweigen, sondern Vorsatz. Dieser Vorsatz muss sich darauf beziehen, dass der Verkäufer den Verdacht auf das Vorliegen eines Mangels – oder der nicht erfolgreichen Beseitigung diesen – hegt und davon ausgeht, dass der Käufer bei Kenntnis dieses Umstandes seine Kaufentscheidung nicht oder mit anderem Inhalt getroffen hätte.
Es gilt einmal mehr: Auftretende Mängel bedeuten nicht automatisch Arglist. Diese ist im Einzelfall schwer zu beweisen.
