Immobilienkaufvertrag: Abbruch der Vertragsverhandlungen nach Unterzeichnung des Darlehensvertrages
Es gilt der Grundsatz, dass Kaufverträge über Immobilien notarielle beurkundet werden müssen. Wer hat welche Ansprüche, wenn der Kaufvertrag doch nicht zustande kommt?
Soll eine Immobilie verkauft werden, ist der Kaufvertrag beurkundungspflichtig. Im ersten Schritt, d.h. vor der Beauftragung des Notars, einigen sich die Parteien mündlich über die wesentlichen Punkte des Kaufvertrages, vor allem über den Kaufpreis. Doch welche Kosenquenzen hat die Eingung? Bindet die Einigung die Parteien? Der Bundesgerichtshof hat sich im Jahr 2017 (BGH, Urteil vom 13. Oktober 2017- Az. V ZR 11/17) mit dieser Frage befasst.
Unterzeichnung des Darlehensvertrages nach mündlicher Einigung
Im zu entscheidenden Fall waren sich Verkäufer und Käufer über den Kauf einer Eigentumswohnung mündlich einig. Der Käufer schloss daraufhin einen Darlehensvertrag mit der finanzierenden Bank und ließ die Widerrufsfrist des Darlehensvertrages verstreichen. Nachdem die Widerrufsfrist und damit die Möglichkeit des Käufers sich kostenfrei von dem Darlehensvertrag zu lösen, verstrichen war, entschloss sich der Verkäufer die Immobilie anderweitig zu verkaufen: Er hatte einen anderen Käufer gefunden, der bereit war, einen höheren Kaufpreis zu zahlen.
Scheitern der Vertragsverhandlungen vor Unterzeichnung des Kaufvertrages
Der Käufer verlangte nun von dem Verkäufer Schadensersatz für finanzielle Schäden, die ihm aufgrund der Rückabwicklung des Darlehensvertrages entstanden waren. Die Klage wurde abgewiesen. Der Bundesgerichtshof entschied, dass jede Vertragspartei bis zum tatsächlichen Abschluss des Kaufvertrages das Recht hat, sich anders zu entscheiden. Da Grundstückskaufverträge notariell zu beurkunden sind, gem. § 311b BGB, ist der maßgebliche Zeitpunkt der Notartermin.
Alle anderen Zusagen widersprechen dem Formgebot der notariellen Beurkundung. Ein Käufer schließt also den Darlehensvertrag vor der notariellen Beurkundung auf eigenes Risiko.
Etwas anderes kann nur dann gelten, wenn eine vorsätzliche Pflichtverletzung des Verkäufers vorliegt, die im Einzelfall schwer zu beweisen ist.
Fazit: Käufer, die ganz sicher sein wollen, schließen erst den Grundstückskaufvertag und dann den Darlehensvertrag.
