Gemeinsamer Immobilienerwerb: Wie kommt man auseinander?
Drum prüfe wer sich ewig bindet und außerdem die Möglichkeit der Zwangsversteigerung ausschließt.
Grundstücke werden oft von mehreren Personen gemeinschaftlich erworben. Dies erfolgt teilweise aus emotionaler Verbundenheit, wie z.B. bei Eheleuten, zum Teil aus finanziellen Gründen. Bei dem Erwerb aufgrund Erbfolge, sieht das Gesetz sogar einen automatischen Eigentumserwerb aller Erben vor. Die Gestaltungsmöglichkeiten sind vielfältig; hierbei wird aber manchmal übersehen, dass auch für den Fall von Streitigkeiten zwischen den Eigentümern Vorsorge getroffen werden sollte.
Mehrgeneration-Wohnen
In dem vom Bundesgerichtshof (BGH, Beschluss vom 12.05.2020, Az. II ZR 221/19) zu entscheidenden Fall hatten Eltern mit ihrer Tochter gemeinsam ein Grundstück unmittelbar neben dem Elternhaus erworben, um sich den Traum des Mehrgenerationen-Wohnens zu erfüllen. Der Traum entpuppte sich als Albtraum: Zwischen Eltern und Tochter entstanden gravierende Streitigkeiten, die unter anderem in körperlichen Auseinandersetzungen endeten. Daraufhin versuchte die Tochter, die Eltern durch gerichtliche Entscheidung dazu zu bewegen, ihre Zustimmung zu einem Zwangsversteigerungsverfahren zu erteilen. Sie sah durch die Streitigkeiten ihr Verhältnis zu den Eltern als zerrüttet an und wollte die Immobilie zwangsversteigern lassen. Rechtlich problematisch war, dass die Familie notariell das Recht zur Auflösung der Gemeinschaft ausgeschlossen hatte. Über die Folgen waren sie sich sicherlich bei der Vereinbarung nicht bewusst.
Ausschluss des Rechts zur Auflösung der Gemeinschaft
Das Gericht lehnte den Antrag der Tochter ab; der BGH bestätigte in letzter Instanz die Entscheidung: Grundsätzlich könne zwar jeder Miteigentümer die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. Sofern aber die Miteigentümer (wie in diesem Fall) durch notarielle Vereinbarung den Ausschluss der Aufhebung vereinbart haben, bedürfe es für die Aufhebung eines wichtigen Grundes. Vor einer Zwangsversteigerung müsse zunächst alles versucht werden, um diese zu verhindern. Es sei nach einem geeigneten milderen Mittel zu suchen. Das Gericht sah dieses beispielsweise in der Einschaltung eines neutralen Dritten als Verwalter. Eine bloße Zerrüttung der Eigentümergemeinschaft reiche hierfür nicht aus. Die Entscheidung ist nicht ganz nachvollziehbar und wenig praxisnah, da natürlich auch ein Verwalter letztlich nur Entscheidungen der Eigentümer umsetzen kann. Gemeinsame Kaufentscheidungen sollten deshalb gut überlegt werden, nach dem Motto: „Drum prüfe, wer sich ewig bindet“.
