Aus Mieter wird Eigentümer: Vorkaufsrecht des Mieters und Schadensersatz
Unter welchen Voraussetzungens steht dem Mieter ein Vorkaufsrecht zu.
Oft wird irrtümlich davon ausgegangen, Mieter hätten bei jedem Verkauf ihrer Wohnung ein Vorkaufsrecht.
Kein generelles Vorkaufsrecht
Dabei wird übersehen, dass dem Mieter nach § 577 BGB ein Vorkaufsrecht nur dann zusteht, wenn die betreffende Mietwohnung bereits vor der Umwandlung in Eigentumswohnungen nach dem Wohnungseigentumsgesetz bereits an den Mieter vermietet gewesen ist. Diese zeitliche Abfolge: Mietvertrag, Aufteilung, Verkauf ist ausschlaggebend. In diesem Zusammenhang gelangte folgender Fall bis zum Bundesgerichtshof (BGH v. 21.01.2015 – VIII ZR 51/14): Der Mietvertrag zwischen der Mieterin und dem Vermieter über eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus bestand bereits seit 1992. Der Eigentümer dieses Mehrfamilienhauses verkaufte das gesamte Objekt im Jahr 2011 für rd. 1,3Mio. Euro an den Käufer. Offenbar gingen die Kaufvertragsparteien davon aus, dass ein Vorkaufsrecht der Mieterin nicht bestehe. Die Mieterin wurde nicht informiert; ihr wurde keine Gelegenheit gegeben, das Vorkaufsrecht auszuüben.
Schadensersatzanspruch bei unterlassener Information über das Vorkaufsrecht?
Hierin lag eine Pflichtverletzung seitens des Vermieters. Die Mieterin erhob daraufhin Klage und verlangte Schadensersatz. Ihr Vortrag: Bei Ausübung des Vorkaufsrechts hätte sie die Wohnung, die einen Verkehrswert von rd. 266.000 € aufweise, zu einem Kaufpreis von nur rd. 186.000 € erwerben und dadurch einen Gewinn von rd. 80.000 € erzielen können. Die Vorinstanzen verneinten einen Anspruch. Das Vorkaufsrecht solle den Mieter die Position als Eigentümer sichern und nicht einen Schadensersatzanspruch. Der BGH beurteilte die Rechtslage anders und bejahte den Schadensersatz. „Dem Mieter sei nicht zuzumuten, zunächst sein Vorkaufsrecht einzuklagen. Vielmehr könne der Mieter dann unmittelbar Ersatz des Erfüllungsschadens – hier entgangener Gewinn – begehren, der ihm bei Ausübung des Vorkaufsrechts entstanden wäre“. Es lohnt sich also vorab zu prüfen, ob das Vorkaufsrecht besteht. Im Übrigen kann der Mieter vor dem Verkauf auf sein Vorkaufsrecht nicht verzichten. Erst nach Abschluss des Kaufvertrages muss er Gelegenheit erhalten, dass Vorkaufsrecht zu prüfen und ggf. auszuüben.
