Altlasten im Boden: Haftung für Verschweigen eines Verdachts
Der Kauf eines Grundstücks birgt immer Risiken. Besonders risikoreich ist es, wenn die Bodenbeschaffenheit nicht geklärt wurde.
Bei dem Kauf eines Grundstücks bleibt hinsichtlich der Bodenbeschaffenheit oft Verunsicherung: Nicht immer wird ein Bodengutachten eingeholt und manchmal stellt sich erst im Nachhinein eine Verunreinigung durch frühere Nutzung heraus. Damit setzt sich der Eigentümer der Gefahr der Inanspruchnahme zur Beseitigung nach dem Bodenschutzgesetz und der Wertminderung des Grundstücks aus.
Inanspruchnahme nach dem Bodenschutzgesetz
In vielen Fällen weiß auch der Verkäufer nicht, wie das Grundstück vor Jahrzehnten genutzt wurde. Im Kaufvertrag wird deshalb meistens festgehalten, dass „Altlasten dem Verkäufer nicht bekannt sind“. Im letztlich von dem BGH zu entscheidenden Fall (BGH, Urt. v. 21.7.2017 – V ZR 250/15) war dem Verkäufer eine tatsächliche Verunreinigung mit Altlasten zwar nicht bekannt. Der Verkäufer wusste aber, dass sich auf dem Grundstück früher einmal eine Mülldeponie befunden hatte. Dieses Wissen und den daraus folgenden Verdacht behielt der Verkäufer für sich.
Ist das Verschweigen eines Verdachts bereits ein arglistiges verschweigen?
Die rechtliche Frage, die sich daran anknüpft: Stellt das Verschweigen eines Verdachts bereits ein arglistiges Verschweigen dar? Der BGH bejahte das: „Begründet die frühere Nutzung eines Grundstücks einen Altlastenverdacht, weist dies einen Sachmangel i. S. v. § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB auf, ohne dass weitere Umstände hinzutreten
müssen.“
Da der Verkäufer im konkreten Fall den Verdacht verschwieg, wurde arglistiges Verhalten angenommen. Arglist liegt rechtlich auch dann bereits vor, wenn der Verkäufer einen Altlastenverdacht für möglich hält. Weitere konkrete Tatsachen müssen nicht hinzutreten. Im Ergebnis konnte der Käufer Schadensersatz geltend machen.
Dr. Britta Bradshaw
Rechtsanwältin und Notarin
