Absicherung von Darlehensforderungen beim Grundstückskaufvertrag

Viele Käufer finanzieren den Kauf von Immobilien durch ein Darlehen. Soweit das Darlehen durch eine Bank, Bausparkasse oder  Versicherungsgesellschaft gewährt wird, verlangt diese in der Regel eine Sicherung der Darlehensforderung.  In der Praxis erfolgt diese Sicherung auf dem erworbenen Grundstück.

Grundschuld

Das Gesetz sieht als Sicherungsmittel Grundschulden und Hypotheken vor, wobei Grundschulden heutzutage  Hypotheken abgelöst haben. Grund ist, dass eine im Grundbuch eingetragene Grundschuld unabhängig von dem Bestand einer Forderung besteht. Das klingt erst einmal seltsam, da die Grundschuld ja das Darlehen zur Kaufpreisfinanzierung sichern soll. Diese Sicherung,  Darlehen = Grundschuld, erfolgt jedoch über eine mit der Bank zusätzlich zu treffende Vereinbarung (Zweckerklärung). Ohne diese Zweckerklärung, insbesondere aber mit Rückzahlung des  Darlehens, bleibt die Grundschuld als so genannte abstrakte Forderung bestehen. Der Vorteil ist, dass der Eigentümer auch ein weiteres Darlehen über diese eine Grundschuld absichern kann und so die Kosten für die Bestellung einer weiteren Sicherheit spart.

Hypothek

Hypotheken hingegen sind rechtlich streng mit der jeweils zu sichernden Forderung verbunden. Ist die Forderung erfüllt, ist auch die Hypothek hinfällig, sie kann nicht weiter verwendet werden. Man spricht hier von „Akzessorietät“. Hypotheken eignen sich deshalb vor allem bei Sicherung von Darlehensforderungen zwischen Privatpersonen (z.B., wenn noch ein Restkaufpreis geschuldet wird) oder als Sicherung im handwerklichen Bereich durch die Bauhandwerkersicherungshypothek. Auch für Schulden ggü. der Finanzverwaltung wird oftmals die Eintragung einer Zwangssicherungshypothek veranlasst.

Im Ergebnis bleibt also für den Käufer bei der Kauf einer Immobilie die Eintragung einer Grundschuld das geeignete Sicherungsmittel. Dieses wird meist auch von der Bank angefordert.