Mängel zwischen Vertragsschluss und Übergabe – Gewährleistungsausschluss im Immobilienkaufvertrag
Beim Kauf von gebrauchten Immobilien ist es absolut üblich, einen weitestgehenden Ausschluss der Gewährleistung zu vereinbaren, für den Fall, dass Mängel auftauchen. Das Recht der Gewährleistung ist jedoch komplex und ein Ausschluss ist oftmals nicht uneingeschränkt möglich. Für Mängel, die der Verkäufer arglistig verschwiegen hat, regelt das Gesetz, dass der Verkäufer sich nicht auf einen vereinbarten Gewährleistungsausschluss berufen kann.
Einschränkungen bestehen aber auch insoweit, wenn Mängel zwischen Vertragsschluss / Beurkundung und Übergabe entstehen. Hierzu hat der Bundesgerichtshof vor einigen Jahren entschieden, dass ein vereinbarter Gewährleistungsausschluss „in der Regel“ diese Mängel nicht erfasst. Möchten die Beteiligten auch solche Mängel ausschließen, müssen Sie dies deutlich machen. Die Begründung der Richter überzeugt: denn der Verkäufer kann die Risiken einer zufälligen Verschlechterung vor Übergabe eher beherrschen als der Käufer.
Besonders hervorzuheben ist das Kriterium der „zufälligen Verschlechterung“. Wird die Immobilie noch vom Verkäufer bewohnt, unterliegt sie naturgemäß einer gewissen Abnutzung, die nicht vorzuwerfen ist.
Im Umkehrschluss kann ein Ausschluss aber nicht für Mängel gelten, die der Verkäufer verschuldet hat oder die auf eine übermäßige Beanspruchung zurückzuführen sind.
Sachgerecht ist also eine Regelung im Kaufvertrag, wonach der Gewährleistungsausschluss nicht für Mängel gilt, die zwischen Vertragsschluss und Übergabe entstehen, es sei denn, sie sind auf den gewöhnlichen Gebrauch zurückzuführen.
