Horrorvorstellung für Immobilienkäufer: Bei Sanierung Asbest entdeckt

Stellen Sie sich vor, Sie haben sich den Traum einer eigenen Immobilie erfüllt, die Übergabe ist erfolgt und Sie fangen voller Vorfreude an zu sanieren. Doch dabei entdecken Sie plötzlich Asbest im Haus. Insofern stellt sich häufig die Frage, wer die nicht unerheblichen Kosten der Asbestsanierung tragen muss.

Gekauft wie gesehen?

In Immobilienkaufverträgen ist es üblich, die Gewährleistung für Sachmängel auszuschließen. Dies ist grundsätzlich möglich – außer in Fällen, in denen ein Mangel arglistig verschwiegen wurde. Dann kann der Verkäufer, so das Gesetz, sich nicht auf einen Gewährleistungsausschluss berufen.

Juristisch stellt sich also zunächst die Frage, ob Asbest überhaupt einen Sachmangel darstellt, der sodann offenbart werden muss. Dies gilt insbesondere dann, wenn Baustoffe bei der Errichtung des Wohnhauses gebräuchlich waren und erst später als gesundheitsschädlich erkannt wurden.

Entscheidender Zeitpunkt

Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 27.03.2009 kann dennoch ein offenbarungspflichtiger Mangel vorliegen, der ungefragt zu offenbaren ist. Das Gericht stellt klar, dass es bei der Beantwortung der Frage, ob es sich um einen Sachmangel handelt, nicht auf das Baujahr des Hauses und die Gebräuchlichkeit zu diesem Zeitpunkt ankommt, sondern darauf, ob der Rechtsverkehr im Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags ein älteres Wohnhaus mit verbautem Asbest als uneingeschränkt geeignet ansieht für die gewöhnliche Verwendung. Zudem stellt das Gericht klar, dass Fragen des Vertragspartner vollständig und richtig beantwortet werden müssen.

Der Einzelfall ist entscheidend

Auch wenn das Gericht eine schematische Betrachtung für verschiedene Materialien ablehnt, führe eine Belastung mit Materialien, die ein gravierendes Gefährdungspotential aufweisen und sogar karzinogen wirken, in der Regel zu einem offenbarungspflichtigen Mangel. Auch wenn nicht jedes abstrakte Gefährdungspotential ausreiche, liege jedoch eine erhebliche Einschränkung der Nutzbarkeit eines Wohngebäudes vor, wenn unter anderem Renovierungsarbeiten nicht ohne gravierende Gesundheitsgefahren vorgenommen werden können. Für eine Asbestkontaminierung bejaht das Gericht diese Frage ausdrücklich.

Im Ergebnis kommen Schadensersatzansprüche aus Verschulden bei Vertragsverhandlungen wie auch aus kaufrechtlichem Gewährleistungsrecht in Betracht – abhängig davon, ob der Käufer aktiv getäuscht wurde oder ob es sich „nur“ um einen offenbarungspflichtigen Sachmangel handelt.

Sollten Sie in einer ähnlichen Situation sein, lassen Sie sich in jedem Fall sachkundig beraten.