Wohnungskauf – Muss der Verkäufer Feuchtigkeit oder Schimmel offenbaren?

Wer eine Eigentumswohnung oder ein Haus kauft, verlässt sich häufig auf die Angaben des Verkäufers und des Maklers. Umso größer ist der Ärger, wenn sich nach dem Kauf herausstellt, dass es bereits früher Probleme mit Feuchtigkeit oder Schimmel gegeben hat. Eine aktuelle Entscheidung des OLG Hamm stärkt die Rechte von Immobilienkäufern deutlich.

Verkäufer müssen bekannte Probleme offenlegen

Regelhaft werden im Immobilienkaufvertrag umfassende Haftungs- und Gewährleistungsausschlüsse vereinbart. Dies schützt den Verkäufer jedoch nicht, wenn Mängel verschwiegen werden. Der Verkäufer kann sogar verpflichtet sein, frühere Feuchtigkeits- oder Schimmelprobleme offenzulegen – insbesondere dann, wenn der Käufer vor Vertragsabschluss ausdrücklich danach fragt. Dabei kommt es nicht nur auf aktuell sichtbare Schäden an. Bereits frühere Beschwerden von Mietern über Feuchtigkeit oder Schimmel können offenbarungspflichtig sein.

Vermittlung durch einen Immobilienmakler

Die Rolle des Immobilienmaklers kann dabei auch in mehrfacher Hinsicht betrachtet werden. Wenn dieser beispielsweise nicht nur Besichtigungen ermöglicht, sondern auch für den Verkäufer die Gespräche oder die Korrespondenz mit Kaufinteressenten führt und die Besichtigungstermine leitet, kann es dazu führen, dass der Verkäufer sich etwaig unrichtige Angaben des Maklers zurechnen lassen müsste. Nach der Rechtsprechung ist der Makler ggf. Verhandlungsgehilfe des Verkäufers.

Wenn also der Verkäufer Kenntnis von Feuchtigkeitsproblemen hatte, der Makler hiervon aber nichts wusste und deshalb möglicherweise falsche Auskünfte erteilt, kann der Verkäufer sich nicht darauf berufen, dass der Makler keine Kenntnis hatte.

Für die Praxis bedeutet das: Makler sollten sich vor Vermarktungsbeginn gezielt nach bekannten Mängeln, früheren Schäden oder Beschwerden erkundigen und diese Informationen dokumentieren.

Rückabwicklung des Immobilienkaufs möglich

Die falsche Auskunft zu Feuchtigkeits- und Schimmelproblemen kann eine Verletzung vorvertraglicher Aufklärungspflichten darstellen, die im schlimmsten Fall zur vollständigen Rückabwicklung des Kaufvertrages führen könnte.

Fazit

Die Rechtsprechung verschärft die Anforderungen an Transparenz im Immobilienverkauf weiter. Immobilienmakler bewegen sich dabei längst nicht mehr nur in einer vermittelnden Rolle, sondern können rechtlich als Verhandlungsgehilfen des Verkäufers eingeordnet werden.

Wer Risiken minimieren möchte, sollte interne Prozesse zur Mängelabfrage, Dokumentation und Kommunikation überprüfen und rechtlich absichern